賃貸アパートオーナーと家族信託
賃貸アパートを経営されている方、これから賃貸アパート等賃貸事業をご検討されている方にお考え頂きたいのが、家族信託です。こちらのページでは、賃貸アパートオーナーが家族信託を行っておくべき理由についてご説明致します。
賃貸アパートオーナーになぜ家族信託が必要か
賃貸アパート経営では、例えば、次のような法律行為を行う事となります。
- 新規賃貸借契約
- 賃貸借契約更新
- 賃料増減契約
- 大規模修繕
- 建替え・売却
- 入居募集（依頼）
- 敷金返還
- 未払い賃料・管理費回収
- 建物明渡し請求
- 他
さて、認知症等により判断能力が低下した後も、適切な賃貸経営を遂行できるでしょうか。認知症の程度にもよりますが、それは難しいでしょう。という事です。
認知症になったら家族が賃貸運営を代理出来るか
家族といえども法律的には他人と同じですから、代理して行う事は出来ません。本人の実印等を使って勝手にという形も、良い悪いは別として考えられますが、当然トラブルに発展する可能性がございます。そもそも、司法書士やハウスメーカー、不動産業者の関与が必要な事項については、これらの事業者がNGを出すでしょう。
賃貸アパートオーナーになぜ家族信託が必要か。ですが、賃貸アパート経営は本人の判断能力が低下した場合、身動きが出来なくなる恐れがあるためという事です。
５０代、６０代であれば家族信託は不要か
一般に、家族信託はご高齢の方が行うものと認知が広がっています。これは、介護施設に入る事となった際の費用をまかなう事を目的として、ご自宅を信託する形で利用される事が多く、また、テレビ番組における特集でもこの形が目立つためでしょう。ただ、賃貸オーナーの場合には、５０代、６０代でも、もっと言えば、長期的な不動産運用を行う場合には、４０代であっても信託は検討すべきです。
融資期間が仮に２０年であった場合、５５歳で購入であれば７５歳、６５歳で購入であれば８５歳が完済時年齢となります。不動産運用の事業計画にもよりますが、出口として売却をする場合にはその時点での判断能力が必要であり、建替えを場合でも同様です。
先に説明致しました通り、賃貸経営には各法律行為を行うに足る判断能力が必要です。賃貸事業を行う場合、対象物件に損害保険を付保するのが一般的ですがこれと同じ考えで、判断能力を欠く常況となり、事業計画が頓挫し、損失を被る事を避けるという考えから、完済時の年齢を見据えて家族信託を組んでおくべきでしょう。
４０代の場合には、イメージがしづらいかと思いますが、賃貸事業における投資額を踏まえれば、イレギュラーは排除すべきであり、自分自身の判断能力にある意味で依存した事業計画ではなく、手堅く行う事が賢明であると考えます。
まとめ
- 賃貸アパート経営は、一定の判断能力が前提である
- 認知症等判断能力が低下すると、事業が滞る可能性がある
- ４０代～６０代と今は若い賃貸オーナーでも、ローン完済後の出口時点の年齢を見据える必要がある。
- 家族信託を組んでおく事で、リスクに備える事が出来る。
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